La réponse courte : si votre logement locatif est classé F ou G au DPE, son loyer est gelé. Plus d’indexation annuelle, pas de réévaluation au renouvellement, pas de hausse au changement de locataire. Pour en sortir, le logement doit atteindre au moins la classe E, soit grâce au nouveau calcul du DPE appliqué depuis 2026, soit par des travaux. Commencez par vérifier votre étiquette avant d’engager la moindre dépense.
En résumé
- Le gel vise les classes F et G, en vide comme en meublé : depuis le 24 août 2022 en métropole, le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte.
- Il n’oblige pas à baisser le loyer, ne rompt pas le bail en cours, et passer de G à F ne dégèle rien.
Ce que le gel du loyer interdit exactement
Le gel découle de l’article 159 de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, qui a modifié les articles 17, 17-1 et 17-2 de la loi du 6 juillet 1989. Il s’applique aux baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter de ces dates. Trois leviers d’augmentation sont neutralisés.
| Situation | Ce qui s’applique à un logement F ou G |
|---|---|
| Révision annuelle en cours de bail | Interdite, même si le bail prévoit une clause de révision. |
| Renouvellement du bail | Pas de loyer réévalué, même si le loyer est manifestement sous-évalué. |
| Nouvelle location | Le loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au locataire précédent. |
Dans les territoires soumis à l’encadrement des loyers, un logement F ou G ne peut pas non plus faire l’objet d’un complément de loyer. En revanche, ce classement n’entraîne pas de baisse automatique du loyer et ne supprime pas la régularisation des charges prévue au bail.
Gel du loyer et interdiction de louer sont deux choses différentes
Le gel bloque les augmentations ; la décence énergétique conditionne la mise en location. En métropole, un logement G ne respecte plus le critère de décence pour les contrats concernés depuis le 1er janvier 2025, la classe F suivra en 2028 et la classe E en 2034. Un logement F reste donc louable, mais son loyer est gelé.
Premier réflexe : vérifier que votre étiquette est toujours la bonne
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire utilisé dans le DPE est passé de 2,3 à 1,9. Selon une estimation du gouvernement fondée sur l’état du parc au 1er janvier 2023, environ 850 000 résidences principales pourraient sortir des classes F et G, et aucune étiquette ne se dégrade. Si votre logement est chauffé à l’électricité, ou si son eau chaude est électrique, il a pu changer de classe sans que vous ayez rien fait : étiquette E ou mieux, le gel ne s’applique plus.
Conseil Oméo
Si votre DPE date du 1er juillet 2021 ou après et qu’il est encore valide, vous pouvez générer gratuitement une attestation intégrant le nouveau calcul sur l’observatoire DPE-Audit de l’ADEME, avec son numéro à 13 chiffres. Aucune nouvelle visite, et la date de fin de validité est conservée. Après travaux, c’est un nouveau DPE qu’il faut, pas cette attestation. Voir notre article sur le nouveau DPE au 1er janvier 2026.
Au gaz ou au fioul, l’effet existe mais reste limité : seules vos consommations électriques, comme l’éclairage ou les auxiliaires, profitent du nouveau coefficient, et l’étiquette climat, inchangée, peut plafonner le résultat. Un arrêté du 19 août 2026 abaisse ce coefficient à 1,7, mais au 1er janvier 2027 seulement.
Le piège du seuil : sortir de G ne suffit pas
C’est une erreur qui peut coûter cher. Le gel vise les classes F et G. Un chantier qui fait passer un logement de G à F sécurise la mise en location jusqu’à l’échéance de 2028, mais le loyer reste gelé.
Pour dégeler, il faut atteindre au moins la classe E, constatée par un nouveau DPE réalisé après travaux. Viser plus haut a souvent du sens : le parcours d’aide le plus complet demande un gain d’au moins deux classes. Avant de valider un devis, demandez quelle classe le logement est censé atteindre, et sur quel calcul.
Ce que vous risquez si rien ne bouge
L’obligation de décence joue à la conclusion, au renouvellement ou à la reconduction tacite du bail. Il n’y a pas d’amende administrative automatique liée au classement énergétique : si une demande de mise en conformité reste sans effet, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, qui n’est pas un passage obligé, ou le juge. Celui-ci peut ordonner les travaux et en fixer le délai, réduire le loyer ou en suspendre le paiement. La CAF peut aussi conserver la part d’allocation logement versée au bailleur.
Avertissement
Le projet de loi relance et décentralisation du logement, qui prévoit des adaptations de la décence énergétique, a été adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 puis examiné en commission à l’Assemblée nationale le 23 septembre 2026. Il n’a pas été voté en séance et n’est pas promulgué : le gel des loyers F et G n’est pas modifié. Compter sur un report reste un pari risqué.
Quels travaux, et quelles aides en tant que bailleur
Les bailleurs ont accès à l’essentiel des dispositifs de rénovation énergétique, sous conditions.
- MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur : ouverte aux bailleurs, avec engagement de location et accompagnement obligatoire. Elle suppose un gain d’au moins deux classes établi par un audit énergétique : un logement F visant seulement la classe E n’y entre pas. Depuis le 1er septembre 2026, en maison individuelle, l’aide n’est plus attribuée si un chauffage et une eau chaude au gaz ou au fioul sont conservés après travaux.
- Certificats d’économies d’énergie : en rénovation d’ampleur, l’Anah les intègre au calcul de l’aide et vous vous engagez à ne pas en demander séparément. Dans le parcours par geste, ils restent versés par le fournisseur d’énergie.
- Éco-prêt à taux zéro : sans condition de ressources, ouvert aux bailleurs.
- Déficit foncier majoré : plafond d’imputation renforcé pour les travaux faisant passer un logement E, F ou G en classe A à D, prorogé aux dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027. À valider avec votre conseil fiscal.
Aucune n’est acquise avant instruction du dossier. Faites le point dans notre guide des aides, sur le cumul MaPrimeRénov’ et CEE et sur les aides dans les Hauts-de-France.
Par où commencer, concrètement
Sortir du gel ne crée pas pour autant un droit à augmenter immédiatement : toute hausse reste soumise à la date de révision prévue au bail, aux conditions du renouvellement ou de la relocation et aux règles locales d’encadrement. Les indexations non appliquées pendant le gel ne se rattrapent pas. Pour aller plus loin : reconnaître une passoire thermique et la rénovation d’ampleur.
Votre logement locatif est classé F ou G ?
Oméo étudie votre logement, identifie avec vous les travaux qui peuvent faire gagner des classes et vous accompagne dans vos démarches d’aides. Le bilan thermique est une visite de conseil gratuite : il ne remplace pas le DPE réglementaire.
Demandez votre bilan thermique gratuitQuestions fréquentes
Puis-je encore louer un logement classé F en 2026 ?
Oui. En métropole, un logement F respecte encore le seuil minimal applicable aux contrats concernés, mais son loyer reste gelé. Ce seuil passe à la classe E au 1er janvier 2028.
Puis-je appliquer l’indexation IRL sur un logement classé G ?
Non. Tant que le logement reste classé F ou G, la révision annuelle selon l’IRL est interdite, même si le bail contient une clause de révision.
Mon locataire part : puis-je relouer au prix du marché ?
Non. Tant que le logement reste classé F ou G, le loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser le dernier loyer du locataire précédent. Une fois sorti de ces classes, d’autres restrictions peuvent subsister, notamment en zone tendue.
Le bail en cours est-il annulé si mon logement est classé G ?
Non. Le classement G n’annule pas le contrat et n’oblige pas le locataire à partir ; l’indécence énergétique n’est pas non plus un motif de congé. Le locataire peut demander la mise en conformité, puis exercer les recours prévus par la loi.
À partir de quand puis-je réaugmenter le loyer après travaux ?
Lorsque le logement atteint la classe E ou mieux, le gel cesse. Vous restez soumis aux conditions normales de révision, notamment la date annuelle prévue au bail, et aux règles du renouvellement ou de la relocation. Les augmentations interdites pendant le gel ne sont pas récupérables.
